Per Registro e ipo-catastali light necessaria la natura “agricola”

Non è qualificabile come agricola l’area che lo strumento urbanistico generale non classifica formalmente come tale, limitandosi a consentire lo sfruttamento agricolo dei terreni. Di conseguenza, in caso di cessione, non possono essere applicate le imposte di registro e ipo-catastali agevolate previste per le zone agricole. È quanto afferma l’ordinanza n. 28170 del 27 settembre 2022 della Cassazione.

L’Agenzia delle entrate proponeva ricorso, affidato a un unico motivo, per la cassazione della sentenza con cui la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva accolto l’appello della società agricola Alfa Srl relativo alla pronuncia della Ctp di Brescia con cui veniva respinto il ricorso avverso un avviso di liquidazione di imposta di registro conseguente alla revoca delle agevolazioni concesse ai sensi dell’articolo 2, comma 4-bis, Dl n. 194/2009. La norma, in estrema sintesi, prevede che gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa, e all’imposta catastale nella misura dell’1 per cento.

Con l’unico motivo di ricorso, l’ufficio proponeva la censura di violazione del citato articolo 2, comma 4-bis, nonché degli articoli 12 e 14 sulle Disposizioni sulla legge in generale, eccependo che la Ctr avesse inesattamente sostenuto che, ai fini dell’agevolazione fiscale in parola, fosse sufficiente che i terreni e le relative pertinenze, oggetto di acquisto facilitato, fossero situati in zone all’interno delle quali l’utilizzo agricolo era considerato consentito e coerente con l’ordinaria destinazione dell’area.

La Cassazione, con ordinanza n. 28170 del 27 settembre scorso, ha ritenuto fondato il motivo di gravame erariale e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso della contribuente sulla base delle seguenti motivazioni in diritto.
In via preliminare, i giudici di legittimità, sul punto, hanno richiamato l’orientamento espresso dalla Corte (cfr Cassazione, sentenze nn. 23045/2016 e 8136/2011) secondo cui, in tema di imposta di registro, al fine di determinare la natura del bene compravenduto onde individuare l’aliquota applicabile, occorre avere riguardo alle previsioni urbanistiche vigenti al momento dell’atto, le quali ricadono sulle sue qualità ai fini fiscali, essendo irrilevante la concreta utilizzazione o utilizzabilità.

Nel caso specifico, i terreni in questione non erano ricompresi, negli strumenti urbanistici correnti tra le zone agricole, essendo collocati in parte in zona As (area di salvaguardia) e in parte in zona Ant (ambiti non soggetti a trasformazione urbanistica).
Di conseguenza, dallo strumento urbanistico emergeva la loro fruibilità in chiave agricola ma non ne derivava, in maniera automatica, anche la loro natura e, dunque, la “qualificazione” come agricola. Non assume alcuna importanza che eventuali interventi di carattere edilizio fossero soggetti a vincoli molto restrittivi, come invece erroneamente evidenziato dalla Ctr con la sentenza impugnata.

Pertanto, i giudici di Piazza Cavour, con la pronuncia oggetto del presente commento, hanno stabilito il seguente principio di diritto “Non è qualificabile come agricola l’area che lo strumento urbanistico generale non qualifichi formalmente come tale, limitandosi a consentire lo sfruttamento agricolo dei terreni e ponendo, al contempo, limiti di edificabilità in sintonia con gli scopi della pianificazione”.