Registro, ok alla valutazione tramite capitalizzazione del canone

È legittimo il ricorso al criterio della “capitalizzazione del canone annuo” per la rettifica del valore dei beni e diritti oggetto di trasferimento ai fini dell’imposta di registro.
È questo il principio affermato dalla sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado per l’Emilia Romagna, n. 629/09/24, del 3 luglio 2024.

La vicenda
La controversia riguardava la rettifica del valore dichiarato dalle parti, ai fini dell’imposta di registro, in relazione alla cessione di due locali, a uso farmacia e studio medico.
L’ufficio accertatore, in particolare, riteneva che gli immobili trasferiti avessero un valore venale superiore a quello dichiarato negli atti.

Nello specifico l’Agenzia individuava il corretto valore degli immobili applicando il criterio della “capitalizzazione del canone annuo”, secondo il disposto dell’articolo 51, comma 3 del Dpr n. 131/1986 (Tur).
La rideterminazione si articolava nei seguenti passaggi:

1. calcolo del reddito netto, dato dal reddito annuo ritraibile dall’immobile, al netto delle spese necessarie per il funzionamento della proprietà immobiliare e a mantenere la capacità di generare reddito, comprese le imposte
2. determinazione del tasso di capitalizzazione: il tasso di capitalizzazione veniva determinato calcolando il rapporto tra il reddito medio netto (in base ai valori Omi) e il valore di mercato (determinato sempre in base al valore di compravendita Omi per mq)
3. determinazione del valore dell’immobile: il valore dell’immobile oggetto di causa era determinato capitalizzando appunto il reddito netto al tasso di capitalizzazione.La parte impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione lamentando, tra l’altro, l’illegittima applicazione dell’articolo 51 del Testo unico dell’imposta di registro su richiamato.

La Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso e la parte proponeva appello, incardinando il giudizio di secondo grado.
L’appellante riteneva, in particolare, che il metodo della capitalizzazione non sarebbe idoneo a determinare il valore degli immobili oggetto di stima, poiché fondato sui valori Omi aventi natura meramente presuntiva.

La decisione
La Corte di giustizia tributaria di secondo grado per l’Emilia Romagna, in primo luogo, ha affermato che “l’Amministrazione finanziaria può verificare la corrispondenza del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale avendo riguardo al c.d. criterio comparativo (trasferimenti che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni) o al reddito netto cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (c.d. criterio della capitalizzazione), potendo aggiungersi ogni altro elemento di valutazione”.
Secondo la Corte suprema, infatti “…in tema di valutazione del valore di un bene ai fini dell’imposta di registro l’art. 51 TUR, comma 3, non contiene un’elencazione tassativa dei criteri che l’Ufficio può utilizzare al fine di rettificare il valore dei terreni ben potendo utilizzare l’Amministrazione il criterio di valutazione che ritenga meglio rispondente al caso, con l’unico obbligo di motivare l’atto impositivo (…) mediante enunciazione del criterio effettivamente adottato, con le specificazioni necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’amministrazione (Cassazione civile sez. trib. N. 8313/22 del 17/02/2022, dep. 15/03/2022)”.
Il criterio della capitalizzazione del reddito consiste nel calcolare il valore del bene immobile in relazione al canone di locazione versato dall’utilizzatore al precedente proprietario, valutando anche la sua compatibilità con i canoni applicati mediamente per la tipologia del bene locato.
Detto criterio appare del tutto legittimo, posto che “si tratta di un metodo normativamente previsto (articolo 51, Dpr n. 131/1986) e ritenuto pertinente dalla stessa giurisprudenza di legittimità (Cass. sez. 5, 30.6.22 n. 22067 citata), fermo restando che è del tutto generico affermare l’invalidità del metodo perché non aderente alla realtà soggettiva dell’acquirente non collegata a motivi di lucro…”.

Il criterio utilizzato, peraltro, è stato correttamente esposto nell’avviso di rettifica e liquidazione, posto che “…vengono riportati i dati relativi al tasso di capitalizzazione elaborato tenendo conto del valore locativo OMI computato al valore medio (…) e del reddito netto riferito al canone di locazione; vengono indicati i criteri di individuazione del tasso di rendimento applicato e del valore di mercato dei beni”. Inoltre, la presenza di un reddito accertato e documentalmente riscontrato esclude una valutazione fondata sul mero dato statistico.
In conclusione “i criteri adottati per la differente stima del valore dell’immobile sono conformi a quanto previsto nell’articolo 51 comma 3 del dpr n. 131 del 1986 e la valutazione compiuta dall’ufficio deve ritenersi aderente al dettato dell’articolo e non contraddetta da prova contraria fornita dagli appellanti”.

Ulteriori considerazioni
La sentenza in commento affronta il tema della metodologia di determinazione del valore venale ai fini dell’accertamento dell’imposta di registro.
Il concetto di “valore venale” si distingue nettamente da quello di prezzo di vendita e individua il valore che un bene ha in un determinato momento storico, tenendo conto delle sue specifiche caratteristiche, materiali e giuridiche e delle condizioni del mercato, valutate nella loro “normalità” (cioè non alterate da elementi di eccezionalità, quali, ad esempio, la necessità per il venditore di vendere al più presto).

La legge impone che alla definizione del concetto di “valore venale” gli uffici pervengano attraverso un motivato percorso argomentativo, da effettuarsi secondo un metodo valutativo coerente con il caso di specie.
In particolare, il legislatore, all’articolo 51 del Tur, elenca alcune metodologie, senza però conferire efficacia vincolante al loro utilizzo.
Nel dettaglio, i criteri legali sono raggruppabili in tre categorie:

• criterio comparativo (avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo)
• criterio della “capitalizzazione” o “reddituale” (avendo riguardo al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzando al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari)
• criterio “residuale” (avendo riguardo a ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni).

Questi criteri sono ulteriormente specificati nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 27 luglio 2007, in cui si afferma che nelle loro valutazioni gli uffici devono tener conto anche delle analisi estimative effettuate dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), istituito con il decreto legislativo n. 300/1999.
La sentenza ha il pregio di fare chiarezza in ordine ai criteri di determinazione del valore venale degli immobili soggetti a valutazione, ribadendo la possibilità, per gli uffici finanziari, di rettificare i valori dichiarati dalle parti tenendo conto del reddito prodotto dagli stessi immobili.
Questa metodologia, peraltro, per talune tipologie di immobili (si pensi alle unità immobiliari destinate a ospitare esercizi commerciali in determinate zone del tessuto urbano), può meglio prestarsi del metodo di valutazione “patrimoniale” (qual è quello che discende dall’applicazione del suddetto criterio “comparativo”), alla determinazione del valore di mercato di un dato bene immobile.
Da ultimo si evidenzia che questa tipologia di ricostruzione ha riscontrato il costante avallo della giurisprudenza, sia di merito che di legittimità (ex multis, Cgt II grado Lazio, n. 1028/11/2023, Ctr Lazio, n. 1625/08/2021, Cassazione n. 22503/2015 e n. 12305/2020).