No al Registro in misura fissa se l’acquirente non è una Onlus

Ai fini della tassazione di un atto di compravendita rilevano i requisiti soggettivi dell’acquirente e del venditore, mentre è irrilevante la posizione del soggetto che, per effetto di un contratto di locazione finanziaria, utilizzerà il bene oggetto della cessione.

Lo ha stabilito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 18550 del 30 giugno 2023.
Il caso specifico riguarda un atto di compravendita mediante il quale un collegio missionario ha trasferito a una società di leasing la piena proprietà di un complesso immobiliare costituito da un fabbricato con annesse aree di pertinenza.
Nello stesso atto, la società acquirente dichiarava espressamente di acquistare l’immobile con l’unico scopo di concederlo in locazione finanziaria a una Onlus, per effetto di un contratto di leasing stipulato nella stessa data in cui era stata perfezionata la compravendita.

Nell’atto di compravendita interveniva anche la Onlus, in qualità di utilizzatrice dell’immobile.
In sede di registrazione, il notaio ha versato l’imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) in misura proporzionale. In particolare, l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa era stata ritenuta corretta dal notaio sulla base dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).
Tale disposizione, in vigore al momento della stipula dell’atto, prevedeva l’applicazione dell’imposta fissa in relazione ai trasferimenti a favore di Onlus. Il beneficio fiscale era subordinato al rilascio, da parte della no profit, di una dichiarazione in atto, con la quale si impegnava a destinare il bene per lo svolgimento della propria attività realizzando l’effettivo utilizzo diretto entro due anni dall’acquisto.

L’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate presso il quale era stata registrata la cessione ha negato l’applicazione del beneficio fiscale sopra indicato. Ciò in quanto il trattamento di favore era limitato agli atti di “trasferimento” in favore di organizzazioni senza scopo di lucro di utilità sociale.
Nel caso in esame, pur essendo intervenuta la Onlus, il trasferimento era posto in essere da un collegio missionario (parte venditrice) nei confronti di una società di leasing (parte acquirente). Di conseguenza le imposte dovevano essere applicate tenendo conto che l’acquirente del complesso era una società di leasing (società per azioni).

Le argomentazioni dell’ufficio sono state condivise anche dalla Ctr del Lazio, che si è pronunciata con la sentenza n. 249 del 22 luglio 2013. I giudici romani hanno evidenziato che l’acquisto del bene avveniva da parte della società di leasing. L’acquisto del complesso a favore della Onlus era, invece, solo eventuale e subordinato al fatto che l’ente no profit esercitasse l’opzione di acquisto al termine del contratto di leasing.
Con la locazione finanziaria, infatti, l’organizzazione aveva acquistato solo il diritto di utilizzare, immediatamente, il bene per un certo periodo di tempo, con la possibilità, alla scadenza di contratto, di acquistarne la proprietà.

La Cassazione, con la pronuncia in esame, ha respinto la tesi delle parti, in base alla quale il contratto di vendita e il contratto di leasing costituivano un’operazione negoziale unitaria, finalizzata a consentire alla Onlus di acquistare l’immobile sia pure attraverso il contratto di leasing.

I giudici hanno, invece, sostenuto che si era in presenza di due contratti collegati i quali, anche se finalizzati a perseguire un risultato economico unitario “…conservano una loro causa autonoma, sicché il vincolo di reciproca dipendenza non esclude che ciascuno di essi si caratterizzi in funzione di una propria causa e conservi una distinta individualità giuridica”.
Pur sottolineando la circostanza che l’operazione negoziale era sorretta da un’unica causa economica, è stato richiamato l’articolo 20 del Tur.
In particolare, i giudici hanno evidenziato che tale disposizione è stata oggetto di interpretazione autentica a opera dell’articolo 1, comma 1084, della legge n. 145/2018. Per effetto di tale interpretazione autentica, l’imposta deve essere applicata “…secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto presentato alla registrazione…………….sulla base degli elementi desumibili dall’atto medesimo, prescindendo da quelli extra testuali e dagli atti ad esso collegati….”.
Si è, quindi, ritenuto che l’atto di compravendita, concluso tra il collegio missionario e la società di leasing doveva essere tassato in base al suo contenuto oggettivo, senza attribuire rilievo al collegato contratto di leasing finanziaria.
È stato, quindi, ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio finanziario.