Sconto “prima casa” non replicabile con il mandato senza rappresentanza

Il contribuente che conferisce un mandato senza rappresentanza per alienare un proprio immobile non può acquistare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, in quanto, fino all’esecuzione del mandato, tale soggetto deve essere considerato, per lo meno ai fini tributari, ancora titolare del bene trasferito.
Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 34942 del 13 dicembre 2023.
Alla base della complessa vicenda processuale, un atto mediante il quale una contribuente ha conferito al proprio coniuge un mandato senza rappresentanza al fine di alienare la quota di un mezzo di un’abitazione da lei acquistata, con le agevolazioni “prima casa”, in comunione con il marito.
Il mandato conteneva il trasferimento di tale quota (articolo 1719 del codice civile), al fine di consentire al coniuge di procedere alla successiva vendita del bene a terzi. 
Nell’atto era prevista la risoluzione del mandato qualora, entro 2 anni e 11 mesi non si fosse proceduto all’alienazione dell’immobile a terzi.

Nello stesso giorno di conferimento del mandato, la contribuente ha acquistato un’altra abitazione chiedendo di avvalersi delle agevolazioni “prima casa”, sul presupposto di non essere più titolare della quota di un mezzo dell’immobile che aveva trasferito al marito nell’ambito del mandato.
Successivamente, pochi giorni dopo la scadenza del termine previsto per l’esecuzione del mandato, le parti hanno stipulato un atto nel quale attestavano la mancata alienazione dell’immobile nel termine previsto e la conseguente retrocessione della quota di un mezzo del bene in capo alla contribuente che aveva conferito il mandato.

L’ufficio ha emesso un avviso al fine di revocare le agevolazioni “prima casa” godute dalla contribuente in relazione al nuovo acquisto, compiuto dopo il conferimento del mandato.
Alla base della revoca dell’agevolazione, la circostanza che la contribuente, nonostante il conferimento del mandato, con contestuale trasferimento al marito della quota di un mezzo dell’immobile, doveva ritenersi ancora effettiva titolare di tale quota immobiliare.
In sede contenziosa, la Ctp ha accolto la tesi difensiva della contribuente, basata sull’efficacia traslativa del mandato ad alienare, mentre la Commissione tributaria regionale ha ritenuto legittima la revoca delle agevolazioni fiscali.

In particolare, i giudici della Ctr della Toscana (decisione n. 604/2019), tenuto conto del concatenarsi dei vari atti posti in essere dalla contribuente, hanno affermato che non è possibile usufruire due volte del beneficio fiscale in tema di “prima casa” a meno che non si proceda effettivamente all’alienazione della prima abitazione. Nel caso in esame, tale circostanza non si era verificata, in quanto il bene era uscito dalla sfera patrimoniale della contribuente, solo provvisoriamente, e vi è rientrato dopo la scadenza del termine apposto al mandato.

Anche i giudici della Cassazione hanno evidenziato che, nel caso esaminato, ai fini del giudizio, aveva valore decisivo il carattere meramente provvisorio del trasferimento eseguito nell’ambito del mandato. Questa provvisorietà faceva venire meno i presupposti (non essere titolare di altra abitazione), che dovevano sussistere affinché la stessa contribuente potesse acquistare un’altra abitazione in forma agevolata.
Si è, quindi, avvalorata la tesi della Ctr secondo la quale il trasferimento immobiliare a favore del marito “…non fosse produttivo, quantomeno sul piano tributario, di effetti giuridici di effettiva e definitiva dismissione del cespite”.

I giudici della Corte suprema hanno richiamato il proprio orientamento (sentenza n. 11401/2019) in tema di mandato senza rappresentanza ad alienare un immobile. Con tale pronuncia si è affermato che il trasferimento operato dal mandante in favore del mandatario senza rappresentanza al fine di eseguire il mandato, non fosse soggetto all’imposta di donazione in misura ordinaria, in quanto non produce un arricchimento definitivo nella sfera del mandatario.
I giudici hanno, quindi, evidenziato, il “….carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato…”.
Detto trasferimento costituisce, un’operazione sostanzialmente neutra, che non arreca un reale ed effettivo incremento per il mandatario, non si realizza un effettivo trapasso di ricchezza a favore di quest’ultimo.
Il trasferimento a favore del mandatario senza rappresentanza è stato assimilato al trasferimento che, nell’ambito di un trust, si realizza a favore del trustee, il quale acquista la titolarità del bene solo formalmente, cioè con lo scopo di trasferirla poi ad altro soggetto.

Quella del mandatario senza rappresentanza è stata qualificata dai giudici come una forma di proprietà “…meramente formale o strumentale…”, che non è, quindi, idonea a consentire al mandante di trovarsi nelle condizioni (impossidenza di altre abitazioni) richieste per godere delle agevolazioni “prima casa” in relazione a un nuovo acquisto.

Alla luce di quanto sopra riportato la Corte di cassazione ha confermato la legittimità della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” a carico della contribuente.