Se la trascrizione del pignoramento è cassata, l’acquirente è a rischio

L’aggiudicatario dell’immobile pignorato è tutelato dalla trascrizione del pignoramento, solo se la stessa è ancora produttiva di effetti al momento della trascrizione del suo acquisto. Quando la trascrizione del pignoramento è cancellata sono opponibili all’aggiudicatario le alienazioni effettuate dal debitore. È quanto affermato dalla Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 2020 del 18 gennaio 2024, che così si è espressa: “l’acquirente dell’immobile pignorato acquisisce i diritti spettanti all’esecutato espropriato senza che gli siano opponibili le alienazioni compiute dopo la trascrizione del pignoramento (art. 2914, comma 1, n. 1, cod. civ.), sempre che non vi sia soluzione di continuità tra gli effetti della predetta formalità e la trascrizione dell’atto traslativo; se, invece, della trascrizione del pignoramento viene disposta la cancellazione, cessano di operare in favore dell’acquirente sia l’art. 2914 cod. civ., sia l’art. 2919 cod. civ., mentre l’acquisto dell’aggiudicatario non “retroagisce” (rectius, non si rinsalda) al vincolo dell’espropriazione forzata e, in virtù del criterio normativo della priorità delle trascrizioni, prevale l’eventuale altro acquirente che per primo ha trascritto il suo acquisto”.

Ai fini di un’adeguata comprensione della decisione, ricostruiamo di seguito la vicenda, che ha portato alla pronuncia e il quadro normativo in cui la stessa si inserisce.

La vicenda
Tizio, che si affermava proprietario di un immobile per averlo acquistato in forza di un decreto di trasferimento, emesso a carico dell’esecutato e regolarmente trascritto l’11 aprile 2012, inizia una procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile acquistato nei confronti delle persone che occupavano detto immobile.
Le occupanti dell’immobile si opponevano eccependo di aver acquistato l’immobile dall’esecutato con atto di compravendita del 7 febbraio 2011, trascritto il giorno successivo, opponibile al creditore procedente, e quindi a Tizio, in quanto il vincolo nascente dal pignoramento trascritto sull’immobile era stato cancellato il 10 febbraio 2011, in forza di un’ordinanza – emessa il 23 settembre 2010 dal giudice dell’esecuzione – con la quale era stata dichiarata l’estinzione del processo esecutivo e ordinata la cancellazione del pignoramento.

Tizio obiettava che il provvedimento di estinzione che ordinava la cancellazione – conseguente a rinuncia del creditore procedente successiva all’aggiudicazione – era stato revocato in sede di reclamo e che all’accoglimento del reclamo aveva fatto seguito l’emissione del decreto di trasferimento, decreto che dunque doveva prevalere nei confronti di chi aveva acquistato dall’esecutato.
Il Tribunale accoglieva l’opposizione e, riconosciuta la prevalenza dell’acquisto delle occupanti, dichiarava che Tizio non aveva diritto di procedere a esecuzione forzata per il rilascio.
Tizio appellava la decisione del Tribunale, le occupanti resistevano.

La Corte d’appello respingeva l’impugnazione. Nella motivazione, in particolare, si legge: “…  il titolo di acquisto dell’appellante concorre col titolo di acquisto delle appellate, ed il conflitto tra i soggetti che hanno acquisito, con distinti atti, il diritto di proprietà sul medesimo bene va risolto sulla base dell’anteriorità della trascrizione, come dispone l’art. 2644 del codice civile. … l’acquisto trascritto dalle originarie opponenti prevale, in quanto trascritto anteriormente all’acquisto di Tizio, ai sensi dell’art. 2644 c.c. …”.
Avverso tale decisione Tizio proponeva ricorso per cassazione

La decisione della Corte di cassazione
Tizio, nel ricorso, ha sostenuto che “il caso in esame non può essere risolto applicando le regole ordinarie in materia di trascrizione che, in generale, dirimono il conflitto tra soggetti che hanno acquisito il diritto di proprietà sul medesimo bene (art. 2643 e ss. c.c.), in quanto la posizione giuridica dell’aggiudicatario è rivestita di una tutela giuridica superiore tale da essere considerata indifferente ad ogni iniziativa economica privata dell’esecutato sul cui bene, anche dopo l’estinzione della procedura, deve ritenersi ancora sussistente il vincolo del pignoramento e della sua trascrizione, sebbene cancellata, o in altro modo tutelata – con l’inopponibilità nei suoi confronti degli atti compiuti dal debitore o dal terzo proprietario dopo l’aggiudicazione e/o con l’inopponibilità della loro eventuale trascrizione ove poziore rispetto a quella del decreto di trasferimento – la sua aspettativa ad ottenere il trasferimento del bene in maniera immune da altrui pretese. … Quanto sopra esposto conduce al riconoscimento di una tutela erga omnes nei confronti di chiunque occupi l’immobile acquistato all’asta pubblica senza che possa essere invocato ed opposto il principio sancito dall’art. 2644 c.c.”.
In pratica, secondo Tizio, a chi acquista in esito a un’esecuzione forzata non si applicano le ordinarie regole di risoluzione dei conflitti in conformità alle risultanze dei registri immobiliari, in quanto il suo acquisto – per sua natura – prevale nei confronti di chiunque.

La suprema Corte ha ritenuto infondata la tesi del ricorrente, in quanto confliggente contro plurimi principi di ordine generale, nonché contro diverse argomentazioni, che portano a una differente conclusione.
L’articolo 2919, comma 2, cc, che rende inopponibili all’aggiudicatario, che acquista a titolo derivativo i diritti già spettanti all’esecutato espropriato, “i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione” rinvia agli effetti sostanziali del pignoramento (articoli 2913 e seguenti cc), effetti che si producono dal momento del suo perfezionamento e, cioè, dalla sua trascrizione, la quale, oltre a integrare la fattispecie complessa dell’articolo 555 cpc, determina la conoscibilità del vincolo erga omnes, e permangono fino a che lo stesso non viene cancellato.
La cancellazione della trascrizione del pignoramento – ancorché erronea o perfino illegittima – determina la caducazione dell’effetto della pubblicità: “la trascrizione del pignoramento immobiliare nei registri immobiliari è elemento necessario perché tale atto produca i suoi effetti, sicché la sua cancellazione, indipendentemente dalla validità o meno del titolo in base al quale essa è stata effettuata, … opera come autonoma causa di estinzione della pubblicità, che ne fa venir meno gli effetti rispetto ad ogni interessato… Il provvedimento di revoca dell’ordine di cancellazione non comporta l’automatica reviviscenza del vincolo nella sua efficacia di pubblicità, per ripristinare la quale occorre quindi procedere a nuova trascrizione” (cfr Cassazione, sentenza n. 17367/2011).

Proprio perché l’acquisto dell’aggiudicatario avviene a titolo derivativo e “si rinsalda” con il pignoramento trascritto (atto che ha l’effetto di determinare la “cristallizzazione giuridica” del bene staggito), trova piena applicazione la regola dell’articolo 2644 cc, secondo la quale, in caso di conflitto tra acquirenti, è preferito chi per primo ha trascritto il suo acquisto.
Per cui, nel caso in cui siano state eseguite altre trascrizioni dopo la trascrizione del pignoramento (e quindi, come nella specie, il diritto oggetto di espropriazione abbia circolato), alla cancellazione della trascrizione del pignoramento consegue la piena efficacia, nei confronti dei soli acquirenti, delle seconde. Un’eventuale revoca del presupposto della cancellazione e l’esecuzione di una nuova trascrizione del pignoramento non possono che operare ex nunc e non possono così prevalere (salve eventuali azioni tempestivamente proposte contro gli atti le cui formalità siano sopravvenute) sugli acquisti medio tempore ritualmente trascritti.

Inoltre, sempre secondo la suprema Corte, la tesi sostenuta dal ricorrente – secondo cui il reclamo proposto contro l’ordinanza di estinzione avrebbe sterilizzato la cancellazione della trascrizione del pignoramento, i cui effetti dovrebbero intendersi comunque perduranti anche in caso di successiva circolazione dei diritti che ne sono oggetto – contrasta con l’esigenza di certezza sottesa alla pubblicità immobiliare e con le finalità di risoluzione dei conflitti tra aventi causa, cui il relativo sistema è orientato.
Ciò anche in considerazione del fatto che non può farsi dipendere l’operatività e l’efficacia delle risultanze dei registri immobiliari dalla pendenza di azioni giudiziali (peraltro, non conoscibili da soggetti estranei al processo) che non risultino dai medesimi registri, perché ciò “sovvertirebbe l’esigenza di certezza che regola il regime delle trascrizioni, sacrificando irragionevolmente le ragioni di certezza dell’acquisto da parte di chi a quel momento aveva fatto affidamento sulla situazione di libertà del bene, quale emergeva dall’esame dei registri immobiliari” (cfr Cassazione, sentenza n. 12835/2014).

Infine, i giudici di legittimità hanno ribadito l’orientamento giurisprudenziale, secondo cui la regola dettata dall’articolo 2644 cc prescinde dalla buona o mala fede dell’acquirente che abbia per primo trascritto il suo acquisto, ferma restando la rilevanza dello stato soggettivo in relazione a una sua eventuale responsabilità risarcitoria (cfr Cassazione, ordinanza n. 39/2021 e sentenza n. 8403/1990).

La Corte di cassazione, alla luce delle motivazioni esposte, conclude affermando: “l’acquirente dell’immobile pignorato acquisisce i diritti spettanti all’esecutato espropriato senza che gli siano opponibili le alienazioni compiute dopo la trascrizione del pignoramento (art. 2914, comma 1, n. 1, cod. civ.), sempre che non vi sia soluzione di continuità tra gli effetti della predetta formalità e la trascrizione dell’atto traslativo; se, invece, della trascrizione del pignoramento viene di-sposta la cancellazione, cessano di operare in favore dell’acquirente sia l’art. 2914 cod. civ., sia l’art. 2919 cod. civ., mentre l’acquisto dell’aggiudicatario non “retroagisce” (rectius, non si rinsalda) al vincolo dell’espropriazione forzata e, in virtù del criterio normativo della priorità delle trascrizioni, prevale l’eventuale altro acquirente che per primo ha trascritto il suo acquisto”.

La decisione in commento è pienamente in linea con i principi del sistema della pubblicità immobiliare e con le esigenze di tutela dei terzi, che sulle risultanze di tali registri fanno affidamento.
In particolare, conferma l’irrimediabilità degli effetti prodotti da una cancellazione: anche ove questa sia eseguita erroneamente o illegittimamente, la formalità cancellata perde definitivamente efficacia e, se ve ne sono i presupposti, può solo procedersi all’esecuzione di una nuova trascrizione o iscrizione, che produrrà effetti ex nunc.