Imposte ipocatastali, conta il valore anche se l’atto è soggetto a Iva

L’accertamento di valore previsto dagli articoli 51 e 52 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, è esercitabile, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, anche in caso di compravendite soggette ad Iva. Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 21318 del 30 luglio 2024.

Al riguardo, occorre premettere che il citato articolo 51, dopo aver espresso il principio generale in base al quale, ai fini della determinazione della base imponibile, si assume come valore dei beni o dei diritti quello dichiarato dalle parti in atto, stabilisce che, per gli atti relativi ad immobili o aziende “…si intende per valore il valore venale in comune commercio”.

Per gli atti relativi a trasferimenti immobiliari o di aziende, pertanto, l’imposta viene versata in sede di registrazione sulla base del valore indicato in atto dalle parti. Successivamente l’ufficio può verificare se il valore dichiarato in atto risulta conforme rispetto al valore di mercato dello stesso bene.

Qualora dovesse risultare che il valore di mercato del bene sia superiore rispetto al valore indicato dalle parti l’ufficio, nel rispetto delle condizioni indicate negli articoli 51 e 52 del Tur, può richiedere la maggiore imposta alle parti. A tal fine verrà emesso un atto di accertamento mediante il quale l’ufficio richiede la differenza tra l’imposta, già versata, calcolata sul valore dichiarato dalle parti e l’imposta calcolata sul valore in comune commercio dello stesso bene.

Il caso di specie ha riguardato una compravendita immobiliare avente ad oggetto un fabbricato ad uso ufficio (categoria catastale A/10) ed alcune pertinenze (box auto e posti auto scoperti).

Trattandosi di una compravendita conclusa tra due società, le imposte di registro sono state versate nella seguente misura:

• imposta di registro in misura fissa (200 euro), in base all’articolo 40 del Tur
• imposta ipotecaria con l’aliquota del 3%, in base all’articolo 1-bis della tariffa allegata al testo unico sulle imposte ipotecaria e catastale, Dlgs. n. 347/1990
• imposta catastale con l’aliquota dell’1%, in base all’articolo 10 del citato Dlgs. n. 347/1990.

In atto è stato indicato il corrispettivo di 460milaeuro e, pertanto, le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) sono state calcolate e versate su tale importo.

Esercitando i poteri previsti dai richiamati articoli 51 e 52 l’ufficio, ritenuto che il valore in comune commercio del bene fosse pari a 573mila euro ha rettificato la base imponibile e inviato alle parti un avviso di accertamento richiedendo il supplemento d’imposta.

Le parti hanno impugnato l’avviso di accertamento in quanto l’atto di compravendita era soggetto ad Iva e, pertanto, secondo il loro convincimento le imposte da versare in sede di registrazione, dovevano essere commisurate al corrispettivo pattuito tra le parti stesse, considerato che in ambito Iva, di regola, la tassazione colpisce il corrispettivo e non il valore del bene.

La Ctp di Prato (decisione n. 250 del 26 ottobre 2015) e la Ctr della Toscana (decisione n. 1173 del 23 luglio 2019) hanno accolto il ricorso delle società, affermando che la base imponibile deve essere determinata secondo un unico criterio, sia per quanto riguarda il pagamento dell’Iva che per quanto riguarda il pagamento delle altre imposte relative allo stesso immobile.

La Corte di cassazione non ha condiviso la tesi espressa dalle commissioni tributarie. Si è, infatti, affermato che “….in tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia  assoggettata ad Iva e non ad imposta di registro”.

I giudici della Suprema Corte, in motivazione, hanno richiamato le norme del Dl n. 223/2006 mediante le quali si è disposta l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, con riferimento ai trasferimenti di immobili strumentali, nell’ambito di operazioni soggette ad Iva.

Si è, altresì, evidenziato che il citato decreto legge ha introdotto delle deroghe al principio di alternatività tra l’Iva, da un lato, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale dall’altro.

E’ stata, quindi, accolta la tesi dell’ufficio secondo la quale, in base agli articoli 2 e 13 del testo unico sulle imposte ipotecaria e catastale, la base imponibile di queste imposte deve sempre essere parametrata a quella dell’imposta di registro, anche nel caso in cui l’operazione rientri nel campo di applicazione dell’iva e non si dia luogo ad applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.

Conseguentemente è stata riconosciuta la legittimità dell’atto di accertamento emesso dall’ufficio ai fini del recupero delle imposte ipotecaria e catastale commisurate al valore del bene in comune commercio.