Divisione ereditaria con ipoteca: se imprecisa niente trascrizione

Con decreto del 13 novembre 2024, emesso all’esito del procedimento contraddistinto al NRG:10309/2024, il Tribunale di Roma – sezione Volontaria giurisdizione – ha riconosciuto la legittimità del rifiuto apposto dal Conservatore alla trascrizione di una sentenza di divisione, dalla quale scaturivano ipoteche legali, in assenza di una chiara determinazione delle somme a debito.

Evoluzione processuale
La vicenda trae origine dal rifiuto apposto dal Conservatore di Roma 2 alla trascrizione della sentenza n. 493/2007 emessa dal Tribunale di Velletri con la quale il giudicante decideva in relazione alla divisione di un asse ereditario.

In tale provvedimento il valore complessivo del compendio ereditario veniva stimato in 1.114.000 euro da ripartire in tre quote di uguale importo pari a 371mila euro ciascuna tra: a) CO, b) CI e c) CA premorto e, quindi, per esso ai rispettivi eredi: CF, CA, CG, CV, CM, CA e CF in comunione tra loro.

La sentenza richiamata attribuiva:

• al signor CO un immobile del valore di 387.945 euro e, di conseguenza, il versamento a titolo di conguaglio di 16.945,00 euro
• alla signora CI un immobile del valore di 100mila euro e di conseguenza il riconoscimento di una somma a titolo di conguaglio pari a 271mila euro
• agli eredi di CA un immobile del valore 626.330 euro e, di conseguenza, il versamento a titolo di conguaglio di 255.330 euro.

Stante la diversità di valore degli immobili coinvolti nell’asse ereditario, il Tribunale statuiva il versamento di somme reciproche a titolo di conguaglio.

Presentata la formalità da parte della signora CI veniva disposto il rifiuto in quanto il titolo, all’esito di un controllo formale, non consentiva una puntuale determinazione delle somme per cui iscrivere ipoteca legale (ex articolo 2834 codice civile).

Invero, nel caso in esame, il conguaglio attribuito a favore della signora CI, pari a 271mila euro, non corrispondeva con i singoli debiti gravanti sugli altri coeredi in quanto rispettivamente pari a 255.330 e uro e 16.945 euro, dunque, per un importo complessivo di 272.275 euro.

Di conseguenza, la non corretta quantificazione delle somme a debito impediva anche la trascrizione della sentenza divisoria stante la contestualità dell’insorgenza dell’obbligo del Conservatore di iscrivere ipoteca legale con l’esecuzione della formalità.

Avverso tale rifiuto la parte richiedente proponeva reclamo innanzi al Tribunale di Roma.

La pronuncia
Il Collegio nel rigettare il reclamo, oltre a esaminare l’operato del Conservatore, ha sollevato questioni rilevabili d’ufficio come quelle del difetto di interesse alla domanda, il difetto di legittimazione attiva di parte reclamante oltre al difetto di prova della definitività del titolo.

Più nel dettaglio, il Tribunale ha eccepito come non sussistente un interesse chiaro, concreto ed attuale della ricorrente siccome sembrerebbe che l’istante abbia raggiunto nelle more un accordo con la creditrice…. Di guisa che nei suoi confronti il titolo non è più costituito dalla sentenza ma dall’eventuale conciliazione.

Ne deriva che “in base ad essa dunque ella non sarebbe più titolare del diritto alla trascrizione della sentenza per quel che concerne non tanto la divisione quanto la condanna al pagamento di somme, in quanto non più debitrice in base ad essa”.

Circostanza, peraltro, avvalorata dal comportamento processuale della parte di non chiamare in giudizio gli altri coeredi debitori “i quali avrebbero potuto a loro volta documentare anch’essi nelle more o eventuale accordo con il creditore od il pagamento in tutto o in parte dei debiti/conguagli esibendo le quietanze di pagamento sì da non essere legittimo iscrivere la sentenza ovvero ipoteca legale contro di essi”.

Quanto invece all’esame eseguito dal Conservatore, il Tribunale ha riconosciuto che, correttamente, all’esito del controllo formale, è stata contestata la sussistenza di un errore nella determinazione della somma a debito “essendo nella sentenza in effetti specificato che alla creditrice spetta un importo di € 271.000,00 mentre la somma dei conguagli corrispondenti dovuti dai debitori è pari al differente importo di € 272.275,00”.

Con tale pronuncia il Giudice, nel ribadire i limiti di operabilità del Conservatore in merito ai controlli da eseguire sulle formalità, ovverosia un approccio esclusivamente di naturale formale e non di merito, ha statuito che l’assenza di una chiara e puntuale determinazione delle somme a debito (a titolo di conguagli) determina l’impossibilità per gli uffici dei Registri immobiliari di procedere alla relativa iscrizione d’ufficio e, conseguentemente, alla trascrizione della formalità connessa.

Sebbene, infatti, il rifiuto di una formalità in collegamento diretto, il cui obbligo nasce dal testo normativo e non dalla richiesta di parte, non sia espressamente previsto dall’articolo 2674 del codice civile quale motivo per rigettare la formalità principale alla quale è collegata, il Tribunale ha voluto valorizzare la implicita previsione all’interno del dettato normativo dell’articolo 2834 cc, nel quale infatti si impone al Conservatore “nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione” di “iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale che spetta all’alienante o al condividente”.

Detta il legislatore il principio secondo il quale l’iscrizione deve essere eseguita contemporaneamente alla trascrizione, in modo da farla prevalere, ex articolo 2650 cc, sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.

Pertanto, l’obbligo di iscrivere l’ipoteca diviene motivo di rifiuto della vendita o della divisione ove la stessa ipoteca non possa essere iscritta per questione attinenti all’importo della somma a debito o in conguaglio. Altri e diversi elementi – diversi dall’importo a debito – sarebbero invece direttamente motivo di rifiuto della formalità presupposta (ad esempio errori nei soggetti o negli immobili).

La quantificazione della somma costituisce, dunque, un elemento indispensabile ai fini della costituzione della garanzia, proprio poiché, con detto istituto, la cui disciplina è dettata dall’articolo 2817 cc, il legislatore ha voluto proteggere e garantire in via reale determinati soggetti ritenuti meritevoli di tutela giuridica per i crediti aventi particolare naturale e nello specifico: 1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento egli obblighi che derivano dall’atto di alienazione; 2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; 3) Lo Stato sopra i ben dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Circostanza questa non presente nel caso in commento, visto che, sebbene nella sentenza divisionale il giudicante abbia espressamente previsto l’importo complessivo da riconoscere a ciascun beneficiario (271mila euro), la somma dei singoli conguagli che i condividenti avrebbero dovuto versare al soggetto creditore (16.945+255.330=272.275), non coincideva con l’importo sopra richiamato.

Ne deriva che l’impossibilità di procedere alla iscrizione d’ufficio travolge anche la trascrizione con conseguente rifiuto della stessa.

In conclusione, il conservatore dei Registri pubblici immobiliari, nei casi di non corretta determinazione delle somme a debito non deve procedere alla iscrizione dell’ipoteca legale e conseguentemente alla trascrizione della formalità di riferimento, non potendo provvedere autonomamente alla quantificazione dell’importo, dovendosi riconoscere tale potere sussistente solamente in capo al creditore, ex articolo 2838 del codice civile. nelle sole ipotesi di iscrizione di ipoteca su richiesta di parte (ipoteca giudiziale e ipoteca volontaria). L’articolo richiamato, infatti, al primo comma riferisce dell’ipotesi in cui la somma possa essere “determinata dal creditore nella nota di iscrizione” da questo presentata.