Vendita a rate con riservato dominio, per la prima casa vale quando si firma

Nel contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio, per l’applicazione dell’imposta di registro rileva il momento della conclusione del contratto, non il momento del pagamento dell’ultima rata. Questo nonostante, ai fini civilistici, solo tale momento determini l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente. Così si è espressa la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025.

Con atto di compravendita stipulato il 22 giugno 2011, la Società Alfa Srl vendeva a due coniugi, in regime di comunione legale, la piena proprietà di un immobile e gli acquirenti ottenevano, in fase di registrazione, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa”. Il 7 aprile 2016, con atto pubblico di “compravendita con riserva di proprietà in parte a favore proprio ed in parte a favore di terzo”, i coniugi dichiaravano di cedere, in favore di un primo soggetto, l’usufrutto vitalizio e in favore di un secondo soggetto, ai sensi dell’articolo 1411 cc, la nuda proprietà della casa, al prezzo di euro 145mila euro, da pagare in maniera dilazionata.

I venditori, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, si riservavano il dominio sull’immobile in questione e, pertanto, gli effetti della vendita venivano subordinati all’effettivo e totale pagamento del prezzo così come pattuito. Corrisposto integralmente il prezzo d’acquisto da parte degli acquirenti, il 23 novembre 2017 veniva stipulato un atto di accertamento di avveramento della condizione (registrato il giorno seguente), con il quale gli acquirenti conseguivano il possesso legale e, dunque, la proprietà degli immobili oggetto di cessione.

L’ufficio, successivamente, notificava ai due coniugi un avviso di liquidazione, con cui procedeva alla revoca dell’agevolazione prima casa in ragione del fatto che questi ultimi, in sede di stipula dell’atto di vendita con riserva della proprietà del 2016, avessero ceduto l’abitazione in questione prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, altro immobile da adibire a propria abitazione. A seguito di impugnazione del predetto atto, la Ctp accoglieva il ricorso.

La Ctr della Campania, a seguito di appello dell’ufficio, confermava l’atto erariale sul presupposto che, in tema di vendita con riserva di proprietà degli immobili con pagamento a rate, ai fini dell’imposta di registro l’effetto traslativo della vendita a rate è immediato (articolo 27, comma 3, Dpr n. 131/86, pertanto l’imposta va corrisposta al momento della registrazione dell’atto.

Contro questa sentenza i contribuenti proponevano ricorso per Cassazione, affidato a quattro motivi di impugnazione. Gli Ermellini, con l’ordinanza n.5068 del 26 febbraio 2025, hanno rigettato il ricorso dei contribuenti confermando, pertanto, la legittimità dell’operato e dei recuperi dell’ufficio. Nel merito della vicenda, secondo i ricorrenti, i giudici della Ctr, nell’affermare la legittimità della revoca delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di prima casa, avrebbero violato la legislazione speciale ed eccezionale (cfr. Dpr n. 917/1986).

Tali censure sono state ritenute prive di fondamento in quanto, in via preliminare,  l’articolo 27, comma 3, del Tur prevede espressamente, ai fini dell’imposta di registro, che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”. Nel caso di specie, l’atto in questione è costituito da una vendita con patto di riservato dominio, rapporto che:

• sotto il profilo civilistico allaccia il momento di trasferimento della proprietà alla data di pagamento dell’intero prezzo;
• ai fini squisitamente tributari conta l’anticipazione di materia imponibile, in considerazione della preminenza dell’interesse erariale.

Pertanto, sulla scorta dei principi richiamati anche da costante giurisprudenza di legittimità (cfr. sentenze Cassazione n. 5075/1998 e n. 23469/2007) non sussiste nel caso specifico la presunta violazione dell’articolo 27 del Dpr n.131/1986, poiché la vendita con riserva di proprietà è, di per sé, equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell’imposta di registro.

In conclusione, la Cassazione ha stabilito il seguente principio di diritto: “Il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell’imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull’immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall’art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo”.