Rivalutazione di terreni e quote, adempimenti entro il 15 novembre

Il margine di tempo per rideterminare il costo d’acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni negoziate e non nei mercati regolamentati, posseduti all’1° gennaio 2023, sta per scadere. Entro domani, 15 novembre, infatti, chi intende usufruire dell’agevolazione deve predisporre, innanzitutto, una perizia giurata che stabilisce il valore attuale del bene e versare un’imposta sostitutiva del 16% calcolata sulla nuova stima. Il pagamento si può effettuare in un’unica soluzione o a rate (come vedremo).

L’agevolazione, più volte prorogata dal 2001 a oggi, con i commi da 107 a 109 dell’unico articolo della legge di bilancio per il 2023, per la prima volta, include anche le partecipazioni quotate nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione (i chiarimenti sulle novità di quest’anno sono stati forniti dall’Agenzia con la circolare 16/2023 – vedi articolo “Rivalutazione partecipazioni e terreni, in una circolare tutti i chiarimenti”). Per esse, l’imposta va calcolata sul valore normale determinato con riferimento al mese di dicembre 2022.

Il beneficio, che permette di alleggerire la base imponibile dei beni rivalutati e quindi il peso fiscale in caso di cessione degli stessi, è diretta:

• alle persone fisiche titolari di terreni e partecipazioni al di fuori dell’attività d’impresa
• alle società semplici e ai soggetti assimilati
• agli enti non commerciali, in relazione ai beni che non rientrano nell’attività commerciale
• ai non residenti, per le plusvalenze imponibili in Italia.

Senza perizia non c’è rivalutazione
Il perfezionamento dell’operazione non avviene se, nello stesso termine del 15 novembre, il contribuente non fa stimare il bene da un professionista abilitato e non deposita l’esito della perizia presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace o i notai.
I professionisti abilitati sono:

• commercialisti, ragionieri, periti commerciali e revisori legali dei conti, in caso di titoli, quote e diritti negoziati e non nei mercati regolamentati
• ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili, per le perizie di terreni edificabili e con destinazione agricola
• periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura (regio decreto 2011/1934), per entrambe le ipotesi.

A questo proposito ricordiamo che la spesa sostenuta per la perizia giurata su una partecipazione, effettuata per conto di una società, può essere dedotta dal reddito d’impresa in cinque quote annuali costanti. Quando, invece, la stima è eseguita per conto dei soci, l’importo si aggiunge al costo rivalutato della partecipazione.
In caso, poi, di rideterminazione del valore di un terreno, la spesa per la perizia, a carico del contribuente, va ad aumentare il valore iniziale del terreno da prendere in considerazione per il calcolo della plusvalenza.

E ora, in cassa
L’imposta sostitutiva dovuta, che come anticipato è pari al 16% della stima sia per i terreni che per le partecipazioni, deve essere pagata entro il 15 novembre 2023 in un’unica soluzione, oppure rateizzata fino a un massimo di tre quote annuali di pari importo (su quelle successive alla prima, però, vanno applicati gli interessi del 3% annuo).

Il mancato versamento nel richiamato termine dell’intero tributo o della prima rata comporta l’insanabile perdita dell’occasione. Cioè, in caso di cessione del bene, non sarà possibile applicare il valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata.
Pertanto, nell’ipotesi di pagamento fuori tempo, al contribuente resta solo la possibilità di chiederne il rimborso.

Per chi sceglie la via delle rate, infine, ricordiamo che l’omissione dei pagamenti successivi al primo comporta l’iscrizione a ruolo delle somme mancanti.

Il versamento va effettuato utilizzando il modello F24 telematico, indicando il codice tributo:

• 8055, per le partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati
• 8056, per i terreni edificabili o con destinazione agricola
• 8057, per la rideterminazione dei valori di acquisto di titoli, di quote o di diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione.

Rivalutazioni inferiori al valore di perizia
Cosa succede, poi, se la vendita di partecipazioni o terreni avviene a un prezzo inferiore al valore della perizia (ipotesi neanche troppo peregrina, considerati i tempi di crisi)?
Dunque, per le partecipazioni, la cessione a un prezzo inferiore al valore di perizia non genera minusvalenze rilevanti ai fini fiscali.
Ciò non vale per i terreni.
Infatti, il proprietario che ha rivalutato il valore fondiario, se intende avvalersi dell’importo rideterminato, è tenuto a indicare nell’atto di cessione il risultato della stima, anche se maggiore del prezzo realizzato. Dovrà pertanto versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, in base al valore peritale.
In alternativa, il cedente può indicare il prezzo effettivo di vendita, senza tener conto della rivalutazione, e la plusvalenza sarà calcolata secondo le regole ordinarie.
Diversamente, il contribuente ha sempre la possibilità di effettuare una nuova rideterminazione del valore immobiliare all’1° gennaio 2023. In questo caso, la perizia giurata di stima deve essere redatta entro il 15 novembre, o comunque entro la data del rogito di cessione se antecedente, per poter effettuare in tempo il versamento dell’imposta sostitutiva. Se, però, quanto pagato per la precedente rivalutazione era maggiore, nulla è dovuto (l’eventuale imposta pagata in più non può essere chiesta a rimborso).

Infine, i dati relativi alla rideterminazione devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di perfezionamento. L’omessa indicazione, è considerata violazione formale sanzionabile. Tuttavia, la rideterminazione resta valida, perché il perfezionamento avviene con il versamento dell’imposta sostitutiva, per intero o della prima rata.