Quaderni dell’Osservatorio 2023, online con analisi e interviste

Chi sono gli acquirenti e i venditori di immobili in Italia. Quanto può rendere l’investimento nell’acquisto e successiva locazione di un’abitazione. Qual è e soprattutto quale potrà essere in futuro il ruolo dell’intelligenza artificiale nei servizi estimativi del mercato immobiliare. Sono alcuni dei temi affrontati nell’ultima edizione dei Quaderni dell’Osservatorio, disponibile da oggi, 21 dicembre 2023, sul sito dell’Agenzia delle entrate. La pubblicazione, che ha cadenza annuale e che è arrivata alla dodicesima edizione, raccoglie studi e analisi sul mercato immobiliare italiano a cura degli esperti della Direzione Centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare (Dc Seomi) con la partecipazione, come di consueto, di ospiti esterni.

Nella prima parte del volume, “Ricerche e Analisi della Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare”, trovano spazio tre paper che propongono altrettanti percorsi d’indagine all’interno delle banche dati sul patrimonio immobiliare del Paese: la ricostruzione di alcune caratteristiche degli attori del mercato immobiliare, gli utilizzi degli immobili dichiarati dai proprietari ed infine una stima del rendimento lordo (e netto) di un investimento nell’acquisto di un’abitazione con successiva locazione.

La seconda sezione della rivista, “Commenti e riflessioni”, propone le interviste a due ospiti esterni  all’organizzazione: nella prima, gli esperti dell’Agenzia dialogano con Aldo Scalise, responsabile dell’Area Servizi Catastali e Cartografici di Sogei Spa sulle prospettive future dell’impiego dell’intelligenza artificiale per i servizi legati al mercato immobiliare, mentre nella seconda Maurizio Festa, Capo Settore dell’Osservatorio mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, approfondisce il tema della trasparenza e delle possibili evoluzioni del mercato immobiliare italiano con Francesca Fantuzzi, Head of Research, Italy della società di consulenza JLL Italia.
A chiusura della rivista un ulteriore saggio, che approfondisce l’uso delle tecniche di trending topic e sentiment analysis applicate al mercato immobiliare.

L’identikit del venditore e dell’acquirente di immobili
La fotografia degli attori del mercato immobiliare italiano scattata da Erika Ghiraldo e Luca Marignoli nel primo paper dei Quaderni descrive un mercato movimentato, nel 2021, da circa 7,4 milioni di soggetti, dominato dalle persone fisiche (circa il 90% tra venditori e acquirenti). A partire da questo dato, l’indagine degli autori svela qualcosa del nostro Paese attraverso la lente delle compravendite immobiliari, in particolare, ma non solo, riguardo alle persone fisiche: le abitudini di acquisto per classe d’età quanto al ricorso all’agevolazione prima casa o al mutuo ipotecario, le scelte riguardo alle dimensioni dell’abitazione e la sua ubicazione rispetto al luogo di residenza, la diffusione e le caratteristiche dell’acquisto in comproprietà. Focus, infine, sugli operatori del mercato italiano che hanno residenza all’estero. Per quanto riguarda invece le persone non fisiche, viene proposta l’analisi della relazione tra l’ubicazione dell’immobile e la sede legale del soggetto.

Come vengono utilizzate le abitazioni?
L’uso delle abitazioni in Italia di proprietà delle persone fisiche è l’oggetto d’indagine del paper di Isidora Barbaccia e Maurizio Festa: per farlo gli autori hanno integrato tra loro le diverse fonti informative disponibili sul patrimonio immobiliare italiano (Catasto e quotazioni Omi, dichiarazioni dei redditi e Certificazioni uniche, le banche dati dei versamenti delle Imposte sugli Immobili, la banca dati del registro), operando nel contempo un’analisi storica sul decennio 2010-2020. In particolare, il saggio ripercorre i diversi usi a cui può essere adibito un immobile, dall’abitazione principale alle case dichiarate “a disposizione” della famiglia, a quelle date in locazione o ad uso gratuito, presentando i dati in modo disaggregato per area geografica. 

Quanto rende l’investimento sul mattone?
L’articolo a quattro mani di Maurizio Festa e Gianni Guerrieri, direttore centrale dei Servizi estimativi e dell’Osservatorio del mercato immobiliare, si concentra sull’individuazione dei tassi di rendimento riscontrabili in Italia riguardo all’investimento immobiliare, in particolare nel caso dell’acquisto, da parte di una persona fisica, di un’abitazione, successivamente data in locazione. Il ragionamento prende come esempio-tipo un’abitazione acquistata da un privato e affittata con un contratto a canone libero di durata 4 anni + 4, ossia una locazione lunga, normalmente scelta dalle famiglie per stabilire la propria dimora abituale. Dopo aver esposto come effettuare la stima del rendimento lordo e netto, gli autori applicano la metodologia adottata a molteplici focus: una stima nazionale, ma anche distinta tra comuni capoluogo di provincia e non, comuni turistici e non turistici o ad alta densità abitativa. A confronto anche il tasso di rendimento tra grandi aree geografiche del Paese e tra regioni, oltre che tre specifici studi con una stima per zona delle città di Napoli, Roma e Milano.

Le interviste dei Quaderni
Quest’anno gli ospiti esterni coinvolti nelle riflessioni dei Quaderni dell’Osservatorio sono due. Nella prima intervista, gli esperti dell’Agenzia Emanuele Franculli e Gerardo Nolè coinvolgono Aldo Scalise, responsabile Area Servizi Catastali e Cartografici di Sogei – Spa., in una conversazione sul ruolo dell’intelligenza artificiale nei servizi connessi al mercato immobiliare: qual è l’attuale impiego dell’Ia e quali sono le prospettive future nel campo dei servizi della pubblica amministrazione più in generale, nel campo del mercato immobiliare e, ancora più specificamente, nell’elaborazione delle informazioni tecnico-economiche a supporto dei processi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei servizi estimativi.
Nella seconda intervista, Maurizio Festa approfondisce con Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy – JLL, il tema della trasparenza e delle possibili evoluzioni del mercato immobiliare italiano, a partire dalle risultanze dell’indice GRETI (Global Reale Estate Trasparency Index) elaborato proprio da JLL per la prima volta nel 1999 e aggiornato a partire dal 2004 con frequenza biennale, per poi fare spazio a una riflessione sul ruolo del settore pubblico nel promuovere la trasparenza del mercato con la produzione di dati e servizi informativi. Chiude la conversazione un accenno alle principali attese sul mercato immobiliare italiano per il 2024.

Trending topic e sentiment analysis nel mercato immobiliare
Nel contributo che chiude la rivista, gli autori Erika Ghiraldo e Irene Cesarano della Dc Seomi e Luigi Cipollini della direzione generale di Statistica e analisi organizzativa del ministero della Giustizia descrivono come sia possibile risalire ai temi di maggior interesse per il settore immobiliare attraverso l’elaborazione delle informazioni tratte dagli articoli pubblicati dai giornali, di settore e generalisti, in un certo periodo. Un secondo spunto di ricerca riguarda l’analisi dei testi e come sia possibile trarne un indicatore del clima di fiducia in un dato momento e le emozioni connesse, in quanto elementi che influenzano la percezione della realtà.
Per farlo, sono stati raccolti ed elaborati attraverso specifiche metodologie di web scraping, i titoli e le brevi descrizioni di articoli pubblicati su riviste dedicate al settore immobiliare e in sezioni specifiche dei quotidiani nazionali, con il duplice obiettivo di individuare dall’analisi del testo i temi di tendenza, “trending topic”, di un certo periodo e di costruire un indice del sentiment. In particolare, lo studio ha passato al setaccio gli articoli sul mercato immobiliare pubblicati da oltre 200 testate, tra riviste e giornali specialisti e generalisti, nel periodo tra gennaio e luglio 2023. Il lavoro è una sintesi di una ricerca svolto nell’ambito del corso di “Diploma di esperto in Data Science” organizzato dalla Scuola Nazionale dell’Amministrazione.