Servizi estimativi e dell’Omi: – Fisco Oggi

Lo scorso 15 aprile si è svolto a Roma il meeting “Attualità e prospettive sui Servizi estimativi e dell’Osservatorio del mercato immobiliare” (Seomi), un appuntamento annuale organizzato dalla direzione centrale dell’Agenzia delle entrate con la rete dei responsabili provinciali e regionali della dc. L’evento, che ha registrato un’importante partecipazione, ha rappresentato un’occasione concreta di condivisione dei risultati raggiunti, di ascolto e confronto dal vivo, capace di restituire pienamente il senso della rete professionale fondata anche sulla collaborazione tra competenze diverse e territori differenti.

In apertura, il direttore dell’Agenzia delle entrate, Vincenzo Carbone, ha evidenziato l’importanza del contributo che i servizi estimativi e Omi offrono attraverso la valutazione immobiliare e la produzione sistematica e strutturata di dati, che contribuisce alla comprensione dei fenomeni economici e territoriali e rappresenta una base informativa essenziale non solo per le attività dell’Agenzia delle entrate, ma anche per la definizione di politiche pubbliche consapevoli ed efficaci. Il direttore ha evidenziato, inoltre, come il valore delle informazioni cresca esponenzialmente quando le banche dati dialogano anche con quelle di altri enti come Istat, Banca d’Italia e Mef.

Nel 2025 le consultazioni delle quotazioni Omi sono state circa 9,1 milioni sul portale e 440mila tramite app Omi-mobile. In relazione ai servizi estimativi sono stati sottoscritti 1.259 accordi/protocolli a rimborso costi e a titolo gratuito (di cui il 70% circa a favore delle amministrazioni comunali), offrendo oltre 13.900 prodotti di valutazione immobiliare e consulenza tecnico specialistica (di cui 6.248 prodotti da stime fiscali finalizzate a supportare una più efficace attività di accertamento).

È intervenuto, poi, il capo divisione Risorse, Antonio Dorrello, che ha sottolineato il ruolo centrale delle competenze delle risorse umane per la qualità dei servizi resi dall’Agenzia delle entrate. In questa prospettiva si inserisce il piano di assunzioni di personale tecnico, pubblicato nel Piano integrato di attività e organizzazione (Piao) dell’Agenzia, che denota l’attenzione alla realizzazione, con cadenza regolare, di concorsi, per consentire un ricambio generazionale graduale e sostenibile e favorire il passaggio di conoscenze e competenze tra generazioni professionali.

L’intervento del direttore centrale Seomi, Gianni Guerrieri, intitolato “Consapevoli del nostro lavoro”, ha richiamato il significato profondo del lavoro svolto dalla famiglia professionale Seomi, sottolineando come anche attività che possono apparire astratte o lontane dalla quotidianità dei cittadini, abbiano in realtà un impatto concreto e rilevante. I servizi estimativi supportano le pubbliche amministrazioni nella gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare e contribuiscono al contrasto all’evasione fiscale; l’Osservatorio del mercato immobiliare rappresenta uno strumento centrale di conoscenza del mercato e i milioni di consultazioni delle banche dati dimostrano l’effettivo interesse di cittadini, imprese e pubbliche amministrazioni, per le informazioni prodotte.

Nell’ambito dei servizi Omi, Maurizio Festa, responsabile del settore Osservatorio del mercato immobiliare, ha affrontato il tema della gestione dei big data immobiliari. In un mercato dove l’informazione è sovrabbondante, la sfida non è più solo raccogliere i dati, ma renderli intelligibili per gli stakeholder. Per navigare nella vastità delle informazioni e comprendere i fenomeni legati al patrimonio immobiliare, sono necessarie metodologie che siano, allo stesso tempo, rigorose e trasparenti. Quando un utente consulta i dati Omi, non lo fa per adempiere a un obbligo fiscale, ma per necessità di orientarsi nel mercato immobiliare. L’Osservatorio, inoltre, non è statico, ma evolve seguendo i trend socio-economici al centro del dibattito politico, quali l’housing affordability e il disagio abitativo, ma anche l’impatto delle cosiddette locazioni brevi sul mercato delle locazioni residenziali.

Sono stati presentati, poi, i risultati del progetto relativo alla zonizzazione dei negozi, ossia l’operazione con la quale si individuano zone territoriali con caratteristiche omogenee (le “zone Omi”), in questo caso basate sul segmento commerciale. Filippo Lucchese, capo ufficio gestione dell’Osservatorio delle quotazioni del mercato immobiliare della dc Seomi, ha sintetizzato gli esiti, a livello nazionale, della sperimentazione avviata a ottobre sui 101 capoluoghi di Provincia, che ha mostrato risultati estremamente promettenti. L’obiettivo è rendere operativa la nuova metodologia per l’individuazione di zone nelle quali determinare quotazioni immobiliari, di locazione e di compravendita, per le unità immobiliari destinate al commercio. Giuseppe Saviano, dell’ufficio provinciale-Territorio di Napoli, ha approfondito il caso della città partenopea, mettendo in luce le complessità di una grande metropoli, con assi viari strategici e forti differenze funzionali, che impongono una zonizzazione più selettiva. Flavio Tondo, responsabile area Servizi estimativi e Omi dell’ufficio provinciale-Territorio di Alessandria, ha mostrato invece una realtà urbana medio-piccola, caratterizzata da un forte addensamento dello stock e da un numero limitato di zone negozi (N0–N3).

Nell’ambito dei servizi estimativi, Domenico Dorrello, capo settore Servizi estimativi della dc Seomi, ha tracciato l’evoluzione dei servizi estimativi, illustrando come gli strumenti metodologici e tecnologici sviluppati dalla direzione centrale, supportino sempre maggiormente l’elaborazione del giudizio di stima, ma evidenziando come il valutatore debba sempre avere un approccio critico e responsabile. Matilde Carlucci, responsabile ufficio Sviluppo metodi controllo qualità estimatica della dc Seomi, ha, invece, analizzato l’utilizzo negli elaborati estimativi dei coefficienti validati nel progetto “Prezzi impliciti” (Pi), un progetto di ricerca condotto dall’Agenzia per estrapolare dal mercato i prezzi impliciti delle caratteristiche immobiliari utilizzati nel procedimento estimativo del Market comparison approach, con la finalità di garantire una maggiore oggettività alle stime. Tra il 2023 e il 2025 si osserva un trend positivo nell’utilizzo dei Pi.

È seguito poi uno dei momenti più significativi del meeting: la tavola rotonda, moderata da Domenico Dorrello, dedicata all’esperienza di due tra le regioni che hanno realizzato le attività previste dalla campagna nazionale di incontri informativi per la promozione dei servizi estimativi con gli enti pubblici locali. Le testimonianze dei direttori regionali del Molise, Giovanni Battista Cantisani, e dell’Emilia-Romagna, Danila D’Eramo, hanno restituito un’immagine concreta di come la rete Seomi sappia dialogare con il territorio, costruendo relazioni istituzionali basate su fiducia, chiarezza e competenza. Attraverso gli incontri informativi con gli enti locali, l’Agenzia delle entrate dimostra ancora una volta di essere una realtà che investe nel confronto e nella comunicazione, convinta che la qualità dei servizi passi anche dall’ascolto degli utenti e dalla qualità delle relazioni.